Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: 21% o 26%, come scegliere
Chi affitta casa per pochi giorni paga le tasse su quello che incassa, e quasi sempre sceglie la cedolare secca: un'imposta fissa che prende il posto dell'IRPEF e delle addizionali. Dal 2024 l'aliquota non è più unica, e dal 2026 è cambiato anche il numero massimo di appartamenti. Vediamo come orientarsi, con qualche conto alla mano.
In breve
- La cedolare sugli affitti brevi è al 26%, ridotta al 21% per un solo immobile a tua scelta.
- Si paga sull'importo lordo pagato dall'ospite, senza togliere commissioni o spese.
- Se un portale incassa per te, trattiene il 21% come acconto: lo scali dall'imposta.
- Dal 2026 il regime vale fino a due appartamenti per anno: dal terzo l'attività si presume d'impresa.
Quali affitti rientrano
Parliamo di contratti per abitazioni in Italia che durano al massimo 30 giorni ciascuno, firmati da persone che non lo fanno come impresa. Vanno bene anche i servizi tipici di una casa vacanze, come biancheria, pulizie finali, wi-fi e utenze. Se invece aggiungi colazione, pasti, auto a noleggio o accompagnatori turistici, l'Agenzia delle Entrate considera l'attività imprenditoriale e la cedolare non si applica più.
La stessa disciplina vale per chi subaffitta, per chi ha l'immobile in comodato e lo concede a terzi, e per chi affitta singole stanze.
Le due aliquote
Fino al 2023 l'aliquota era una sola. Con la legge di bilancio 2024 le cose sono cambiate e la legge di bilancio 2026 ha confermato l'impianto:
| Immobile | Aliquota |
|---|---|
| Uno solo, scelto da te nella dichiarazione dei redditi | 21% |
| Ogni altro immobile in locazione breve | 26% |
La scelta si fa anno per anno, in dichiarazione. Non serve che sia "la prima casa affittata" o quella con il contratto più vecchio: decidi tu. Il consiglio pratico è semplice: metti il 21% sull'appartamento che incassa di più, perché il risparmio vale il 5% del suo lordo.
Su cosa si calcola
La base è tutto quello che l'ospite paga per il soggiorno, compresi i servizi inclusi nel prezzo. Non si sottraggono:
- le commissioni del portale o dell'agenzia;
- le pulizie, la lavanderia, le utenze;
- la riduzione forfettaria del 5%, che esiste solo nella tassazione IRPEF ordinaria.
Restano fuori, invece, le spese per servizi accessori pagate direttamente dall'ospite o riaddebitate al costo effettivo, il deposito cauzionale e le eventuali penali. L'imposta di soggiorno è un tributo del Comune che paga l'ospite: va tenuta a parte.
La ritenuta del 21% dei portali
Quando un portale o un'agenzia incassa il pagamento e poi ti gira i soldi, trattiene il 21% del lordo e lo versa allo Stato. Questa ritenuta è sempre un acconto, qualunque regime tu scelga: in dichiarazione calcoli l'imposta dovuta e togli le ritenute che risultano dalla Certificazione Unica del portale. Ne parliamo nel dettaglio nella guida sulla ritenuta del 21%.
Le prenotazioni incassate direttamente, con bonifico o contanti, non hanno ritenuta: lì l'imposta va pagata per intero.
Tre esempi
Una sola casa, tutto tramite portale. Incassi lordi 9.000 €. Cedolare al 21%: 1.890 €. Ritenute: 1.890 €. Differenza: zero, non devi versare nulla.
Una sola casa, metà prenotazioni dirette. Lordo 9.000 €, di cui 4.500 € tramite portale. Cedolare 1.890 €, ritenute 945 €. Restano 945 € da pagare.
Due case. Casa al lago 11.000 € (al 21%), monolocale 6.000 € (al 26%), tutto tramite portale. Cedolare: 2.310 € + 1.560 € = 3.870 €. Ritenute: 2.310 € + 1.260 € = 3.570 €. Restano 300 €, cioè il 5% del monolocale. Se avessi scelto il 21% sul monolocale avresti pagato 250 € in più (il 5% della differenza tra i due incassi).
Puoi rifare questi conti con i tuoi numeri nel calcolatore gratuito.
Il limite di due appartamenti
Dal periodo d'imposta 2026 il regime delle locazioni brevi si applica solo a chi destina a questo uso non più di due appartamenti nell'anno; fino al 2025 il tetto era quattro. Superata la soglia, la legge presume che l'attività sia d'impresa, con partita IVA e regole diverse. Trovi cosa comporta nella guida sul terzo immobile.
Quando e come si paga
La cedolare segue le scadenze delle imposte sui redditi: saldo entro il 30 giugno dell'anno successivo e, dall'anno dopo, acconti a giugno e novembre. L'acconto si calcola sulla differenza tra imposta e ritenute, quindi chi incassa quasi tutto tramite portali sull'immobile al 21% spesso non lo deve. Tutti i dettagli, con soglie e codici tributo, sono nella guida su acconti e saldo.
Conviene sempre?
Non per forza. Con l'IRPEF ordinaria il proprietario paga sul 95% del lordo con le proprie aliquote (23%, 33% o 43% nel 2026) più le addizionali. Chi ha redditi bassi e affitta un secondo immobile al 26% potrebbe pagare meno con l'IRPEF; chi ha già un reddito medio-alto di solito risparmia con la cedolare. È una scelta da fare con i numeri davanti, meglio con un commercialista.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, aprile 2026
- Agenzia delle Entrate, Le locazioni brevi e la cedolare secca
- Legge 30 dicembre 2025 n. 199 (legge di bilancio 2026), art. 1 comma 17
- Agenzia delle Entrate, Aliquote e calcolo dell'IRPEF
Questa guida spiega le regole generali in vigore al 10 ottobre 2026, sulla base delle fonti ufficiali citate. Non è consulenza fiscale: per il tuo caso rivolgiti a un commercialista o a un CAF.