Calcolo della cedolare secca sugli affitti brevi
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La cedolare si calcola sull'intero importo pagato dall'ospite, senza togliere commissioni o spese: il 21% vale per un solo immobile a tua scelta, il 26% per l'altro. Dal totale si sottraggono le ritenute che i portali hanno trattenuto quando ti hanno girato i soldi, perché sono un acconto dell'imposta. Quello che resta è la differenza: se è positiva la versi con il saldo entro il 30 giugno dell'anno dopo, se è negativa è un credito.
Gli acconti dell'anno successivo si basano proprio su questa differenza. Sotto 52 € non sono dovuti; fino a 257,52 € si paga tutto entro il 30 novembre; oltre, il 40% va insieme al saldo di giugno e il 60% a novembre. Le date che cadono di sabato o domenica slittano al primo giorno lavorativo.
Esempio
Una casa al mare incassa 12.000 € tutti tramite portale: cedolare 2.520 €, ritenute 2.520 €, differenza zero. Un monolocale in città incassa 5.000 € tramite portale: cedolare 1.300 €, ritenute 1.050 €, restano 250 €. Totale da versare a giugno: 250 €. Acconto per l'anno dopo: 250 €, in un'unica rata a novembre perché sotto 257,52 €.
Domande frequenti
Le commissioni dei portali si possono togliere?
No. Con la cedolare la base è l'importo lordo che l'ospite paga per la locazione. Commissioni, pulizie e altre spese non riducono l'imposta.
Come scelgo l'immobile al 21%?
Lo indichi tu nella dichiarazione dei redditi dell'anno. Conviene quello con gli incassi più alti, perché il risparmio è il 5% del lordo di quell'immobile.
E se affitto tre appartamenti?
Dal 2026 il regime delle locazioni brevi vale fino a due appartamenti per anno. Dal terzo l'attività si presume d'impresa: niente cedolare e serve la partita IVA. Leggi la guida sul terzo immobile.
Il calcolo vale anche per il 730?
Il conto è lo stesso, ma se presenti il 730 con un sostituto d'imposta saldo e acconti te li trattiene il datore di lavoro o l'ente pensionistico. Per la compilazione rivolgiti a un CAF o a un commercialista.
Calcolo con le regole in vigore al 9 ottobre 2026 (guida dell'Agenzia delle Entrate "Locazioni brevi", aprile 2026; istruzioni Redditi PF 2026, quadro LC; legge 199/2025). Non considera crediti o eccedenze degli anni precedenti né il metodo previsionale degli acconti. Strumento di calcolo, non consulenza fiscale.