La ritenuta del 21% sugli affitti brevi: cos'è e come si scala dalle tasse

Ti arriva il bonifico dal portale e manca una fetta: oltre alla commissione, c'è una ritenuta del 21%. Non è una tassa in più, ma un pagamento anticipato delle tue imposte. Capire come funziona serve a non pagare due volte e a non dimenticare quello che resta da versare.

Chi la trattiene

La applicano gli intermediari immobiliari, compresi i gestori di portali online, quando incassano il pagamento dell'ospite o intervengono nel pagamento e poi girano la somma al proprietario. In quel momento trattengono il 21%, lo versano allo Stato come sostituti d'imposta e ti rilasciano la Certificazione Unica con l'importo trattenuto.

Se l'intermediario si limita a pubblicare l'annuncio e l'ospite paga a te direttamente, la ritenuta non c'è. Allo stesso modo non la applicano banche e servizi di pagamento quando l'ospite paga con carta o bonifico: fanno solo da tramite per i soldi, non da intermediari dell'affitto. Nemmeno un assegno intestato a te, consegnato attraverso l'agenzia, fa scattare la ritenuta.

Su quale importo

Il 21% si calcola sull'importo lordo che l'ospite deve pagare per il soggiorno, così come risulta dal contratto. Dentro ci sono anche i servizi compresi nel prezzo e, se prevista, la commissione che il proprietario deve all'intermediario. Non si applica nessuna riduzione forfettaria.

Restano fuori il deposito cauzionale e le penali. Se la commissione non è compresa nel prezzo ma viene addebitata a parte all'ospite o al proprietario (che non la ribalta sull'ospite), su quella somma la ritenuta non si applica.

Sempre a titolo d'acconto

Dal 2024 la legge è chiara: la ritenuta è sempre un acconto, qualunque regime tu scelga. Quindi:

• con la cedolare secca, togli le ritenute dalla cedolare dovuta;
• con l'IRPEF ordinaria, le togli dall'IRPEF;
• se le ritenute superano l'imposta, la parte in eccesso è un credito che recuperi in dichiarazione.

Questo vale sia per il saldo sia per il calcolo degli acconti dell'anno dopo, che partono dalla differenza tra imposta e ritenute.

Un conto pratico

Hai una sola casa, al 21%, e nel 2026 incassi 7.500 € tramite un portale e 2.000 € con prenotazioni dirette.

Voce	Importo
Cedolare: 9.500 € × 21%	1.995 €
Ritenute: 7.500 € × 21%	1.575 €
Differenza da versare	420 €

I 420 € corrispondono al 21% delle prenotazioni dirette: è proprio la parte che nessuno ha versato al posto tuo. Se avessi avuto anche un secondo immobile al 26%, su quello resterebbe da pagare il 5% del lordo incassato tramite portali, più il 26% di quello incassato direttamente.

Comproprietari: attenzione

Se l'immobile è in comproprietà ma il contratto lo firma uno solo, la ritenuta viene certificata soltanto a lui e solo lui può scalarla dalle proprie imposte. Gli altri comproprietari dichiarano comunque la loro quota di reddito, con la cedolare o con l'IRPEF. È un caso in cui conviene organizzarsi prima, magari con il commercialista.

Dove trovare i numeri giusti

Il dato da usare in dichiarazione è quello della Certificazione Unica che il portale ti invia, nella sezione dedicata alle locazioni brevi. Durante l'anno puoi stimarlo dagli estratti del portale: in Affitti Brevi Facile la ritenuta si propone in automatico al 21% del lordo per i canali che incassano per te, e la correggi con la cifra della CU quando arriva.

Se vuoi vedere subito quanto resta da versare, prova il calcolatore gratuito. Per capire come la differenza diventa acconto, leggi la guida su acconti e saldo.

Fonti

• Agenzia delle Entrate, Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, aprile 2026, capitoli 2 e 3
• Decreto-legge 24 aprile 2017 n. 50, art. 4, come modificato dalla legge 30 dicembre 2023 n. 213
• Agenzia delle Entrate, istruzioni modello Redditi Persone Fisiche 2026, quadro LC