Acconto e saldo della cedolare secca sugli affitti brevi: quanto e quando pagare
La cedolare secca non si paga una volta sola. C'è il saldo dell'anno appena chiuso e ci sono gli acconti per l'anno in corso, divisi tra giugno e novembre. Per chi affitta per brevi periodi c'è un dettaglio che cambia molto il conto: le ritenute già trattenute dai portali. Ecco come funziona, passo per passo.
Le tre scadenze da ricordare
| Cosa | Entro | Codice tributo F24 |
|---|---|---|
| Saldo dell'anno precedente | 30 giugno (o 30 luglio con lo 0,40% in più) | 1842 |
| Primo acconto (40%) | 30 giugno (o 30 luglio con lo 0,40% in più) | 1840 |
| Secondo acconto (60%) o acconto unico | 30 novembre | 1841 |
Se una data cade di sabato, domenica o in un giorno festivo, il termine passa al primo giorno lavorativo successivo.
Da quale numero si parte
Per l'acconto si usa il metodo storico: si guarda l'imposta dell'anno precedente. Per gli affitti brevi, però, il punto di partenza non è l'imposta lorda: le istruzioni ufficiali del modello Redditi 2026 (quadro LC) dicono di guardare la differenza tra la cedolare dovuta e le ritenute risultanti dalle Certificazioni Uniche dei portali.
In pratica: prendi la cedolare dell'anno, togli quello che i portali hanno già trattenuto, e il risultato è la base dell'acconto per l'anno dopo.
Le soglie
Con la differenza in mano:
- sotto 52 €: l'acconto non è dovuto;
- da 52 € a meno di 257,52 €: si versa tutto, in un'unica rata entro il 30 novembre;
- da 257,52 € in su: due rate, 40% entro il 30 giugno e 60% entro il 30 novembre.
L'acconto è pari al 100% della differenza. Il numero 257,52 non è casuale: è l'importo il cui 40% fa 103 €, la soglia sotto la quale la prima rata non si divide.
Ci sono due eccezioni da conoscere. Nel primo anno in cui scegli la cedolare non ci sono acconti, perché manca l'anno di riferimento. E chi ha un'attività soggetta agli ISA o è in regime forfettario versa due rate uguali del 50%.
Il saldo
Il saldo dell'anno è la differenza tra imposta e ritenute, meno gli acconti già versati per quell'anno. Se le ritenute e gli acconti superano l'imposta, ottieni un credito che recuperi con la dichiarazione.
Esempio completo
Nel 2025 Laura ha affittato un bilocale (al 21%) e una mansarda (al 26%).
- Bilocale: 10.000 € tramite portale. Cedolare 2.100 €, ritenute 2.100 €.
- Mansarda: 4.000 € tramite portale e 2.000 € con prenotazioni dirette. Cedolare 1.560 €, ritenute 840 €.
- Totale cedolare 3.660 €, ritenute 2.940 €, differenza 720 €.
Era il suo secondo anno di cedolare e non aveva versato acconti per il 2025. Nel 2026 Laura paga:
- entro il 30 giugno: saldo 2025 di 720 € (codice 1842) e primo acconto 2026 di 288 €, cioè il 40% di 720 (codice 1840);
- entro il 30 novembre: secondo acconto 2026 di 432 € (codice 1841).
Nel 2027, quando farà il saldo del 2026, toglierà questi 720 € di acconti dalla differenza del 2026.
E se affitto solo tramite portali?
Sull'immobile al 21%, se tutto passa dai portali, la ritenuta copre l'imposta e la differenza è zero: niente saldo e niente acconto. Sull'immobile al 26% resta il 5% del lordo. Per questo molti piccoli locatori scoprono di dover versare poco o nulla, ma solo se fanno bene il conto.
Chi presenta il 730
Se fai il 730 con un sostituto d'imposta, cioè il datore di lavoro o l'ente che paga la pensione, saldo e acconti della cedolare te li trattiene lui in busta paga o sulla pensione. Non devi compilare l'F24, ma le cifre seguono le stesse regole.
Si può pagare meno di acconto?
Sì, se prevedi che quest'anno incasserai meno, puoi calcolare l'acconto sull'imposta prevista (metodo previsionale). È una scelta a tuo rischio: se poi l'imposta risulta più alta, gli acconti versati in meno andranno regolarizzati. Meglio valutarla con un professionista.
Fai i conti senza fogli di calcolo
Il calcolatore della cedolare ti dà differenza e acconti dell'anno dopo partendo dagli incassi. Con l'app Affitti Brevi Facile gli importi si aggiornano a ogni prenotazione e ricevi un promemoria qualche giorno prima di giugno e novembre.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, Cedolare secca: come si paga
- Agenzia delle Entrate, istruzioni modello Redditi Persone Fisiche 2026, fascicolo 1, quadro LC (righi LC1 e LC2)
- Agenzia delle Entrate, Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, aprile 2026
Questa guida spiega le regole generali in vigore al 10 ottobre 2026, sulla base delle fonti ufficiali citate. Non è consulenza fiscale: per il tuo caso rivolgiti a un commercialista o a un CAF.