Affitti brevi dal terzo immobile: cosa cambia dal 2026 e quando serve la partita IVA

Fino al 2025 si potevano affittare per brevi periodi fino a quattro appartamenti restando "privati". La legge di bilancio 2026 ha dimezzato il limite. Se stai pensando di mettere online una terza casa, conviene sapere prima cosa cambia, perché non si tratta solo di un'aliquota diversa.

La regola in una frase

Dal periodo d'imposta 2026, il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se nell'anno destini a questo uso non più di due appartamenti. Oltre questa soglia, la legge presume che l'attività sia svolta in forma imprenditoriale, da chiunque sia esercitata.

La norma è il comma 17 dell'articolo 1 della legge 199/2025, che ha modificato il comma 595 della legge 178/2020. L'Agenzia delle Entrate ha recepito il nuovo limite nella guida sulle locazioni brevi aggiornata ad aprile 2026.

Cosa significa "presunzione d'impresa"

Non devi dimostrare nulla e nessuno deve accertare come gestisci gli appartamenti: superato il numero, l'attività è considerata d'impresa. Le conseguenze principali:

• niente cedolare secca sugli affitti brevi: il reddito diventa reddito d'impresa;
• serve la partita IVA, con la scelta del regime fiscale e del codice di attività;
• l'attività in forma d'impresa richiede la SCIA allo sportello unico (SUAP) del Comune dove si trova l'immobile;
• restano gli obblighi già previsti per tutti, come il CIN e le dotazioni di sicurezza.

Il testo che disciplina CIN e SCIA prevede, per chi esercita in forma d'impresa senza SCIA, una sanzione da 2.000 a 10.000 euro, salvo che lo stesso fatto sia già punito da una norma regionale.

Come si contano gli appartamenti

Il limite è per periodo d'imposta: conta quanti appartamenti hai destinato alla locazione breve durante l'anno, non quanti ne hai affittati nello stesso giorno. Se a gennaio affitti la casa A, da marzo la B e ad agosto provi anche la C, nel 2026 sei a tre.

Ci sono casi su cui i commentatori non sono ancora d'accordo, per esempio come contare le quote di un immobile in comproprietà. Se sei in una situazione di questo tipo, chiedi un parere al commercialista prima di decidere.

Due appartamenti: cosa pagano

Restando entro il limite, la cedolare continua a funzionare così: 21% su un solo immobile a tua scelta e 26% sull'altro, sul lordo pagato dagli ospiti, meno le ritenute del 21% trattenute dai portali. Trovi conti ed esempi nella guida sulla cedolare secca 2026.

E con la partita IVA?

Chi supera la soglia entra nel mondo dell'impresa. Molti valutano il regime forfettario, che ha regole proprie (limiti di ricavi, coefficienti di redditività, imposta sostitutiva, contributi previdenziali) e un codice ATECO da scegliere in base all'attività svolta davvero. Non entriamo nei numeri: dipendono dalla tua situazione e vanno verificati con un professionista prima di aprire la partita IVA, non dopo.

Ci sono anche aspetti non fiscali: regolamenti comunali e regionali, eventuali requisiti della struttura, assicurazioni. Anche per questo è una decisione da preparare con calma.

Prima di affittare il terzo appartamento

1. Fai i conti con quanto incassi oggi dai primi due: la cedolare al 21% e al 26% potrebbe essere più conveniente di quanto pensi.
2. Chiedi un preventivo al commercialista per la gestione con partita IVA: costi fissi, contributi, adempimenti.
3. Valuta le alternative, per esempio un contratto di locazione tradizionale per uno degli immobili: segue regole diverse, da verificare con il commercialista.
4. Controlla le regole del tuo Comune su SCIA, imposta di soggiorno e requisiti.

Come ti aiuta l'app

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Fonti

• Legge 30 dicembre 2025 n. 199, art. 1 comma 17 (modifica dell'art. 1 comma 595 della legge 178/2020)
• Agenzia delle Entrate, Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari, aprile 2026
• Decreto-legge 18 ottobre 2023 n. 145, art. 13-ter, commi 8 e 9